I. Introducción

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elicitaciones! Se ha decidido a comprar una nueva vivienda. Este folleto lo ayudará a dar este gran paso financiero describiéndole el proceso de compra de una vivienda, el financiamiento de una vivienda y el proceso de cierre. Por una ley federal, la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces [Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)], las entidades crediticias y los agentes hipotecarios tienen el deber de entregarle este folleto. Debe recibirlo al solicitar un préstamo o dentro de los tres días laborables posteriores a su solicitud. Los agentes de bienes raíces con frecuencia también entregan este folleto.

Probablemente comenzó el proceso de compra de una vivienda de una de estas dos maneras: vio una vivienda que le interesó para comprar o consultó con una entidad crediticia cuánto dinero podía solicitar antes de encontrar una vivienda (a veces llamado “precalificación”). El siguiente paso es firmar un acuerdo de venta con el vendedor, seguido de la solicitud de préstamo para comprar su nueva vivienda. El paso final, llamado “acuerdo” o “cierre”, es el momento en que se le transfiere el título legal de la propiedad.

En cada uno de estos pasos generalmente tiene la posibilidad de negociar los términos, condiciones y costos para su propio beneficio. Este folleto le mostrará dichas oportunidades. También necesitará buscar con cuidado para obtener el mejor rendimiento para su dinero. No existe un proceso de compra de vivienda estándar utilizado en todas las localidades. Aun su experiencia puede variar con respecto a la información que aquí presentamos. Este folleto lo guía a través de los pasos generales de la compra de una vivienda, para eliminar, tanto como sea posible, los misterios del proceso de cierre.

II. COMPRA Y FINANCIACIÓN DE UNA VIVIENDA

A. Rol del agente de bienes raíces

on frecuencia, la primera persona que usted consulta sobre la compra de una vivienda es un agente o corredor de bienes raíces. Si bien estas personas brindan consejos muy útiles sobre muchos aspectos de la compra de una vivienda, ellos representan los intereses del vendedor y no los suyos como comprador. La práctica más común es que el vendedor contrate un agente para encontrar una persona interesada en comprar la vivienda bajo los términos y condiciones aceptables para el vendedor. Por lo tanto, el agente de bienes raíces con el cual está tratando puede también estar representando al vendedor. Sin embargo, usted puede contratar su propio agente de bienes raíces, conocido como agente del comprador, para que represente sus intereses. Además, en algunos estados, los varios agentes tienen permiso para representar al comprador y al vendedor.

Aun si el agente de bienes raíces representa al vendedor, las reglamentaciones estatales sobre bienes raíces exigen que el agente le dispense al comprador un trato justo. Si tiene preguntas acerca de la conducta de un agente o corredor, comuníquese con la Comisión de Bienes Raíces (Real Estate Commission) de su Estado, o con su departamento de reglamentaciones.

Algunas veces, el agente de bienes raíces le ofrecerá ayudarlo a obtener un préstamo hipotecario. Puede recomendarle que trate con una determinada entidad crediticia, compañía de títulos, abogado o agente de acuerdo / cierre. No es necesario que siga los consejos del agente de bienes raíces. Compare los costos y servicios que le ofrecen otros prestadores con los recomendados por el agente de bienes raíces.

B. Elección de un abogado

ntes de firmar un acuerdo de venta, podría considerar pedirle a un abogado que lo examine y le diga si el acuerdo protege sus intereses. Si ya firmó su acuerdo de venta, podría aún considerar pedirle a un abogado que lo revise. Un abogado puede también ayudarlo a preparar la operación de cierre. En algunas partes, los abogados actúan como agentes de acuerdo / cierre o como agentes de depósito en garantía a cargo de la operación de cierre. Un abogado que hace esto no sólo representará sus intereses, ya que, como agente de acuerdo / cierre, puede también estar representando al vendedor, a la entidad crediticia y a otras partes.

Tenga en cuenta que en muchas partes del país los abogados normalmente no toman parte en la venta de viviendas. Por ejemplo, los agentes o compañías encargadas de los depósitos en garantía en los estados del oeste del país se encargan del papeleo necesario para la transferencia del título sin la participación de un abogado.

Si elige un abogado, debe buscar y preguntar sobre los servicios disponibles y los honorarios. Averigüe si el abogado tiene experiencia en la representación de compradores de viviendas. Puede preguntar al abogado las siguientes inquietudes:

v ¿Cuál es el costo de la negociación de un acuerdo de venta, la revisión de documentos y el asesoramiento sobre dichos documentos, por estar presente durante la operación de cierre, o por revisar las instrucciones del agente o compañía encargados del depósito en garantía?

v ¿El abogado representará a otra persona además de usted en la operación?

v ¿El abogado recibirá sus honorarios de otra persona además de usted en la operación?

C. Términos del acuerdo de venta

i recibe este Folleto antes de firmar un acuerdo de venta, aquí encontrará algunos puntos importantes para tener en cuenta. El agente de bienes raíces probablemente le entregará un formulario de acuerdo de venta impreso por adelantado. Puede realizar modificaciones o agregados a este formulario, pero el vendedor debe estar de acuerdo con todos los cambios que usted efectúe. También debe acordar con el vendedor la fecha en la que ocupará la vivienda y qué artefactos y elementos de propiedad personal se venderán junto con la vivienda.

v Precio de venta. Para la mayor parte de los compradores de vivienda, el precio de venta es el término más importante del acuerdo. Tenga en cuenta que existen otros términos no económicos en el acuerdo que también tienen importancia.

v Título. “Título” se refiere a la propiedad legal de su nueva vivienda. El vendedor debe suministrar el título libre de todo reclamo de otras partes contra su nueva vivienda. Los reclamos realizados por terceros contra su vivienda se conocen como “gravámenes”. Puede negociar quién será el encargado de pagar la investigación de título que le dirá si el título está “limpio”.

v Cláusula de hipoteca. El acuerdo de venta debe estipular el reembolso de su depósito en caso de que la venta deba ser cancelada por no haber podido obtener un crédito hipotecario. Por ejemplo, su acuerdo de venta puede permitir la cancelación de la venta si usted no puede obtener una financiación hipotecaria a una tasa de interés igual o menor que un índice especificado en el acuerdo.

v Plagas. Su entidad crediticia exigirá un certificado de un inspector calificado que determine que la vivienda está libre de termitas y otras plagas y peligros por plagas. Usted puede querer reservarse el derecho de cancelar el acuerdo o solicitar al vendedor un tratamiento inmediato y reparación si se detecta un peligro por plagas.

v Inspección de la vivienda. Es una buena idea hacer inspeccionar la vivienda. Una inspección determina el estado de los sistemas eléctricos, de cañerías, calefacción y enfriamiento. También debe examinarse la estructura para asegurar su solidez y determinar el estado del techo, revestimiento, ventanas y puertas. El lote debe estar dispuesto de manera tal que el agua no drene hacia la vivienda e ingrese al sótano.

La mayor parte de los compradores prefiere hacerse cargo del costo de estas inspecciones, de manera que el inspector trabaje para ellos y no para el vendedor. Puede querer incluir en su acuerdo de venta el derecho de cancelar la venta si no está satisfecho con los resultados de la inspección. En ese caso, es posible que quiera renegociar un menor precio de venta o exigir al vendedor realizar reparaciones.

v Peligros por pintura con base de plomo en viviendas construidas antes de 1978. Si compra una vivienda construida antes de 1978, tiene ciertos derechos relacionados con los peligros por pintura con base de plomo e intoxicación por plomo. El vendedor o el agente de venta debe entregarle el folleto de la Agencia de Protección Ambiental (EPA por sus siglas en inglés), “Proteja a su familia de la presencia de plomo en su vivienda”, u otra información sobre peligros por plomo aprobada por la EPA. El vendedor o el agente de venta debe informarle lo que conoce acerca de la pintura con base de plomo o los peligros de la pintura con base de plomo en la vivienda, y suministrarle todo informe o registro relevante.

Tiene como mínimo diez (10) días para realizar una inspección o evaluación de riesgo sobre pintura con base de plomo o peligros por plomo. Sin embargo, para poder tener el derecho de cancelar la venta basado en los resultados de una inspección o evaluación de riesgo, necesitará negociar esta condición con el vendedor.

Finalmente, el vendedor debe adjuntar al acuerdo de venta un formulario de divulgación que incluirá una Declaración de Advertencia de Plomo (Lead Warning Statement). Usted, el vendedor y el agente de venta firmarán una confirmación de que se han cumplido los requisitos de esta notificación.

v Otros riesgos ambientales. Su ciudad o estado puede tener leyes que soliciten a los compradores o vendedores verificar posibles riesgos ambientales, tales como pérdida de tanques de petróleo subterráneos, presencia de radón o asbesto, caños de agua de plomo y otros peligros similares, y tomar las medidas necesarias para eliminar estos riesgos. Puede negociar quién correrá con los gastos en caso de que se requiriera una verificación y / o limpieza.

v División de gastos. Es necesario acordar con el vendedor cómo se dividirán en la fecha de cierre los gastos relacionados con la propiedad, como impuestos, costos por agua potable y servicios cloacales, gastos de condominio y facturas de servicios. A menos que se acuerde de otro modo, usted sólo debería ser responsable de la parte de estos gastos que se adeude después de la fecha de venta.

v Agente o Compañía encargada de la operación de cierre / del depósito en garantía. De acuerdo con las prácticas locales, puede tener la opción de elegir el agente o compañía que se encargará de la operación de cierre o del depósito en garantía. Para los estados donde el encargado del depósito en garantía es un agente o compañía, el comprador, el vendedor y la entidad crediticia suministrarán las instrucciones.

v Costos de cierre. Puede negociar qué parte de los costos de cierre correrán por su cuenta y cuáles pagará el vendedor.

D. Búsqueda de un préstamo

anto la entidad crediticia como el tipo de préstamo que usted elija tendrá influencia no sólo en los costos de cierre, sino también en el costo mensual de su préstamo hipotecario. Existen muchos tipos de entidades crediticias y de préstamos para su elección. Puede estar familiarizado con bancos, asociaciones de ahorro, compañías hipotecarias y cooperativas de crédito, muchos de los cuales otorgan préstamos hipotecarios. Puede encontrar una lista de algunas entidades crediticias en las páginas amarillas del directorio telefónico o una lista de las tasas de interés en su periódico local.

Agentes hipotecarios. Algunas compañías, conocidas como “agentes hipotecarios”, le ofrecen encontrar una entidad crediticia dispuesta a otorgarle un préstamo. Un agente hipotecario puede trabajar como un negocio independiente y puede no estar trabajando como su “agente” o representante. Puede recibir honorarios de la entidad crediticia, de usted como prestatario, o de ambos. Puede consultar sobre los honorarios que el agente hipotecario recibirá por sus servicios.

Programas del Gobierno. Es posible que usted reuna los requisitos para obtener un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda [Federal Housing Administration (FHA)] o garantizado por el Departamento de Asuntos para Veteranos (Veterans Affairs) o programas similares operados por ciudades o estados. Estos programas generalmente requieren un menor pago inicial. Consulte a las entidades crediticias sobre estos programas. Puede obtener más información sobre los mismos en las agencias que los administran. (Vea el Apéndice de este Folleto.)

CLO. Los sistemas de generación de préstamos por computadora, o CLO, son terminales informáticas que están disponibles en las oficinas de bienes raíces o en otras ubicaciones para ayudarlo a analizar los diversos tipos de préstamos que ofrecen las diferentes entidades crediticias. El operador de estos sistemas CLO puede cobrar honorarios por los servicios ofrecidos. Estos honorarios deben ser pagados por usted o por la entidad crediticia que usted seleccionó.

Tipos de préstamo. Los préstamos pueden tener una tasa de interés fija o variable. Los préstamos con tasa fija tienen el mismo pago de interés y capital durante la vida del préstamo. Los préstamos con tasa variable pueden tener cualquiera de un número de “índices” y “márgenes” que determinan cuánto y cuándo varían el monto del pago y la tasa de interés. Si solicita un préstamo con tasa de interés variable, conocido también como hipoteca con tasa de interés ajustable (“ARM” por sus siglas en inglés), encontrará una divulgación y un folleto requeridos por la Ley de Veracidad en el Préstamo (Truth in Lending Act) que describen mejor la hipoteca ARM. La mayoría de los préstamos puede ser reintegrado en un plazo de 30 años o menos, y tiene pagos mensuales equivalentes. En una hipoteca ARM los montos pueden variar de tanto en tanto, dependiendo de los cambios en la tasa de interés. Algunos préstamos tienen plazos de pago cortos y un gran pago final llamado “reembolso al vencimiento” (“balloon”). Usted debe buscar el tipo de plazo de pago del préstamo hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades.

Tasa de interés, “puntos” y otros costos. A menudo, el precio de un préstamo hipotecario se determina en términos de una tasa de interés, puntos y otros costos. Un “punto” es un costo que equivale al 1% del monto total del préstamo. Los puntos generalmente se pagan a la entidad crediticia, agente hipotecario, o a ambos, durante la operación de cierre o al finalizar el depósito en garantía. A menudo, puede pagar menos puntos a cambio de una mayor tasa de interés, o más puntos por una tasa menor. Consulte con su entidad crediticia o agente hipotecario sobre los puntos y otros costos.

Un documento llamado Informe de Divulgación de Veracidad en el Préstamo le mostrará la “Tasa Porcentual Anual” [“Annual Percentage Rate” (“APR”)] y demás información sobre el pago del préstamo que ha solicitado. La APR tiene en cuenta no sólo la tasa de interés, sino también los puntos, los honorarios del agente hipotecario y otros costos que debe pagar. Solicite la APR antes de pedir el préstamo, para que pueda serle de utilidad al buscar el préstamo que más le conviene. También consulte si su préstamo tendrá un costo adicional si decide pagar todo o parte del préstamo antes del vencimiento del mismo (“multa por pago anticipado”). Es posible que pueda negociar los términos de la multa por pago anticipado.

Costos de cierre requeridos por la entidad crediticia. Su entidad crediticia puede solicitarle que obtenga ciertos servicios de cierre, como una nueva agrimensura catastral, seguro hipotecario o seguro de título. También puede ordenarle y cobrarle otros servicios relacionados con el cierre, como el informe de crédito o tasación. Una entidad crediticia puede también cobrar otros costos, como honorarios por procesamiento de préstamo, preparación de documentos, aval, certificación de inundaciones u honorarios de solicitud. Usted puede solicitar una estimación de los costos de cierre y honorarios antes de elegir una entidad crediticia. Algunas entidades crediticias ofrecen préstamos “sin costo” o “sin puntos”, pero normalmente cubren estos costos cobrando una tasa de interés más alta.

Comparación de costos de préstamos. Comparar las tasas APR puede ser una manera efectiva de buscar un préstamo. Sin embargo, debe comparar productos similares por el mismo monto. Por ejemplo, compare dos préstamos de $100,000 con tasa de interés fija a 30 años. El préstamo A con una APR del 8.35% es menos costoso que el préstamo B con una APR del 8.65% a lo largo del plazo de pago del préstamo. Sin embargo, antes de decidirse por un préstamo, debe también considerar el dinero en efectivo inicial que deberá pagar por cada uno de los dos préstamos.

Otra técnica efectiva es comparar préstamos idénticos que tengan diferentes puntos y otros costos iniciales. Por ejemplo, si le ofrecen dos préstamos de $100,000 con tasa de interés fija a 30 años y al 8%, los pagos mensuales son iguales, pero los costos iniciales son diferentes:

Préstamo A - 2 puntos ($2,000) y $ 1800 en costos requeridos por la entidad crediticia = $3800 en costos.

Préstamo B - 2 1/4 puntos ($2250) y $1200 en costos requeridos por la entidad crediticia = $3450 en costos.

La comparación de los costos iniciales muestra que el Préstamo B requiere $350 menos en dinero en efectivo inicial que el Préstamo A. Sin embargo, su situación individual (cuánto tiempo planea permanecer en su vivienda) y su situación impositiva (los puntos pueden deducirse generalmente para el año impositivo que compró una vivienda) pueden afectar su elección de préstamos.